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L’Immobilier tertiaire des PME – Le bâtiment modulaire par excellence

Contractant général en région Grand Est et au-delà depuis 2007, Nancy Construction est le spécialiste de la conception et de la construction clés en main d’immeubles tertiaires, de surfaces commerciales, de locaux d’activités et de bâtiments industriels.

Nancy Construction saura vous proposer pour tous vos besoins de création de bureaux et de sièges sociaux, de l’extension et à la réhabilitation de vos immeubles tertiaires, ses services de conception modulaire, de construction « clés en main », de maitrise d’œuvre d’exécution, d’études d’aménagement et de mobilier, ainsi que le space planning des bureaux

Références à consulter

Nos atouts

  • Un unique interlocuteur, contractant général, fonctionnant en mode intégré (Bureau d’architecture, travaux VRD, Gros et Second Œuvre, Finitions)
  • L’intervention éventuelle en tant que Société foncière/Promoteur Immobilier pour le conseil ou l’achat du foncier, la location du bâtiment tertiaire avec la gestion d’un portefeuille de surfaces foncières de 5 000 m2 à 1 ha en Lorraine
  • Un engagement contractuel garantissant le meilleur niveau de performance et de qualité, avec un délai et un prix fermes.
  • Le procédé innovant de conception et construction métallique Inodek qui permet :
    • Un plancher mince qui évite la « retombée de poutre » pour une meilleure compacité verticale du bâtiment (façades réduites et réduction du coût énergétique) ;
    • Des trames de 12 à 18 mètres avec des portées de 8,00 m pour les poutres et 10,00 à 12,00 m pour les dalles qui permettent une grande modularité des plateaux et une évolutivité du bâtiment dans le temps ;
    • L’absence de retombée de poutre qui permet la pose d’équipements techniques linéaires avec des faux-plafonds de taille réduite ;
    • Une meilleur efficience énergétique due à la compacité verticale et horizontale couplée à une isolation thermique par l’extérieur ;
    • Une résistance au feu intégrée qui évite de recourir à une protection supplémentaire ;
    • Un montage aisé et des délais de construction réduits grâce à l’utilisation de composants préfabriqués ;
    • Un prix compétitif et une construction écologique 100% recyclable.
  • La flexibilité dans la location avec des baux de 3, 6 , 9 ans, car aucun problème de reconfiguration des bureaux dû à l’absence de retombée de poutre : toutes les configurations de redécoupage sont possibles.
  • Un design architectural qui valorise l’image de votre entreprise.

La construction des bâtiments tertiaires

Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ? Quels sont les fondamentaux à connaître pour la conception et la construction d’un immeuble de bureaux ? Comment calculer les coûts ?

 

Qu’est-ce qu’un bâtiment tertiaire ?

L’immeuble de bureaux est un bâtiment où sont hébergés les collaborateurs d’une entreprise. Il répond à des règles de fonctionnement précises : sa trame architecturale et technique, sa modularité et flexibilité voire son évolutivité, le bien-être et le confort de travail avec le space planning, sa performance acoustique et énergétique, le respect des normes, le coût du foncier et sa connexion aux voies de circulation et aux moyens de transport, le coût global dont les coûts différés, son design architectural et son impact environnemental, etc.

L’immeuble de bureaux peut accueillir une ou plusieurs entreprises avec des espaces communs et des espaces exclusifs que peuvent moduler chaque entreprise.

Le bâtiment tertiaire doit également répondre à deux types d’exigences selon les points de vue du propriétaire ou du locataire :

  • Exigence de gestion pour le propriétaire : économie de moyens à la construction et délais de construction réduits, mais surtout optimisation des coûts de maintenance pendant l’exploitation du bâtiment ;
  • Exigence d’usage pour le locataire : la réponse à ses besoins particuliers d’aménagement dans le cadre de son organisation de travail.

Cette dissociation entre propriétaire et locataire peut être réelle (propriétaire société foncière / locataire PME) ou bien fictive (asset manager ou direction immobilière / services ou direction d’un groupe ou d’une administration).

Trame architecturale et technique de l’immeuble de bureaux

De nos jours, la modularité et la flexibilité sont les critères prédominants dans la conception d’un immeuble tertiaire.

Les effectifs évoluent, les modes de travail changent au fil du temps, des types d’utilisateurs, des flux d’activités, de l’organisation du travail. Le changement est une constante du monde du travail. Pousser une cloison c’est de l’ordre du quotidien et réaménager un étage, de l’ordre du régulier.

En ce sens, le cloisonnement est secondaire dans la construction d’un bâtiment tertiaire, par contre la souplesse d’aménagement est sa première qualité.

Ainsi, un étage doit pouvoir être cloisonné de manière différente de ses voisins, ou même non cloisonné du tout. Cela signifie que le bâtiment tertiaire est conçu non pas pour un aménagement précis, mais pour pouvoir les accueillir tous, sans travaux lourds : cloisonné, ouvert, semi ouvert… et des combinaisons de ce type.

L’idée du plan libre, héritée des architectes modernes, trouve sa plus complète traduction dans le bâtiment tertiaire. Architecturalement parlant, elle se traduit alors par :

  • Des verticalités concentrées pour être localisées et ne pas gêner les réaménagements ;
  • Des plateaux libres pour être cloisonnés ou ouverts sans contraintes.

Les « verticalités », ce sont les gaines techniques, les escaliers, les ascenseurs, mais donc aussi les toilettes, kitchenettes, locaux ménages, etc…

Les plateaux, peuvent être nus, livrés en blanc avec revêtements, goulottes, compteurs ou aménagés et clé en main.

Le plateau c’est donc avant tout une surface tramée, libre définie par sa largeur et sa longueur.

La trame dépend du contexte du projet, mais on rencontre souvent les schémas suivants :

  • Trames de 12 mètres avec couloir central ;
  • Trames de 18 mètres : 2 petits couloirs avec les communs au milieu, qui est la configuration la plus recherchée par les clients ;
  • Plateaux de 1000 mètres carrés (50 mètres de longueur) ;
  • Deux plateaux de 500 mètres carrés avec les ascenseurs au milieu.

Les trames de 16 à 18 mètres permettent la mise en place d’un open-space ou un cloisonnement sur le mode : façade/bureau/couloir/réunion/couloir/bureau/façade

Évolutivité et réversibilité du bâtiment tertiaire

Un bâtiment doit pouvoir changer de fonction afin de devenir un actif réellement durable. Il doit pouvoir prendre en compte les mutations dans les modes de travail et d’organisation avec l’évolution des nouvelles technologies (ex: télétravail, coworking, travailleur nomade) et des techniques de management (gestion de projets sur une durée déterminée).

La vie de bureau traditionnelle, liée à son poste de travail, est désormais obsolète. La règle d’or est que le bâtiment tertiaire doit être flexible et pourquoi pas réversible ?

Des trames avec des portées sans poteaux de 12 à 15 mètres, des hauteurs d’étages de 2,70 m à 3 m maxi et des plateaux minces sans retombée de poutre peuvent permettre de concevoir un bâtiment flexible, extensible et réversible, qui puisse s’adapter selon les besoins en bureaux ou en logements plus spacieux.

Bien-être et confort au travail – Space planning – Immeuble user centric

Espace de travail et d’échange et espace de productivité, la qualité de vie au travail est un critère fondamental car c’est un confort global qui rend les collaborateurs « bien dans leur lieu de travail » donc plus créatifs et productifs.

Différentes études ont permis d’identifier les attentes des collaborateurs sur le confort et le bien-être dans les immeubles de bureaux :

  • La surface mise à disposition et le calme restent des attentes prioritaires surtout pour les femmes ;
  • Le collaborateur attend une prise en compte de son « individualité » : réglages au niveau du poste de travail, possibilité de disposer d’un espace privé, personnalisation du mobilier notamment en proposant du mobilier transformable permettant de varier les postures de travail ;
  • Les espaces de détente et de convivialité, une attente forte surtout chez les jeunes ;
  • Pouvoir stationner facilement sur site reste une attente forte des utilisateurs en Régions et en milieu urbain pouvoir ranger facilement et en sécurité son vélo notamment pour les plus jeunes.

Certaines de ces demandes (espaces privés) peuvent se retrouver en opposition avec des modes d’aménagement voulus par les DRH et le chef d’entreprise : flex-office pour le travailleur nomade, espaces de co-working pour les groupes de projets intégrant des free-lance, open spaces.

Ces constats ont pour conséquence la nécessité de réinventer les espaces de travail dans leur aménagement et leurs fonctions. Face aux bureaux cloisonnés, aux halls de « passage » et aux salles de réunion sans aucune lumière du jour, il faut imaginer un espace de bureaux flexible et connecté.

Dans cette optique, le Space Planning a pour objectif non seulement d’optimiser l’espace mais aussi de réaménager les lieux de travail, de créer des nouveaux points de rencontres et d’échange. Le but est de repenser l’espace de l’entreprise afin d’y intégrer de nouveaux éléments essentiels à la vie d’aujourd’hui en entreprise, en tenant compte de :

  • L’identité de l’entreprise (en terme de matériaux, de couleurs, d’espace) ;
  • La qualité des espaces de travail et de détente ;
  • La structuration de différents espaces occupés ;
  • Des liaisons entre les services pour faciliter les échanges ;
  • Des nouvelles technologies et nouveautés en matière d’architecture intérieure ;
  • Du management par projet pour permettre aux salariés de mieux s’impliquer dans un projet commun.

Il est également important de prendre en compte la législation en vigueur : vérifier l’acoustique, la climatisation, le chauffage, l’éclairage et de nombreux autres éléments afin de les mettre en adéquation avec l’utilisation des différents espaces, de réduire les coûts et d’être respectueux de l’environnement.

Performance acoustique et énergétique de l’immeuble de bureau

La lutte contre l’émission des gaz à effet de serre (GES) est devenu un enjeu stratégique pour la protection de la planète dans le cadre du réchauffement climatique.

La construction de l’immeuble tertiaire et l’exploitation de celui-ci portent une responsabilité importante dans l’émission des GES qui peuvent être sensiblement diminués selon l’objectif poursuivi :

  • Immeuble BBC : bâtiment optimisé du point de vue de l’enveloppe et des systèmes pour réduire de 50% ses consommations d’énergie primaire pour les usages (énergie blanche) ;
  • Immeuble BEPOS : bâtiment optimisé du point de vue de l’enveloppe et des systèmes jusqu’à obtenir un bilan d’énergie primaire nul ou inférieur à zéro pour les usages (énergie blanche). Compensations des consommations d’énergie par une production d’énergie renouvelable.

Il est tout à fait possible d’obtenir un immeuble performant et sobre sans surcoût notable, en faisant seulement appel à des technologies et à des solutions éprouvées qui permettent de garantir un niveau de confort thermique, acoustique et lumineux satisfaisant. Les pistes à privilégier étant :

  • Le renforcement de l’isolation qui réduit les postes de chauffage et de climatisation ;
  • La recherche de la compacité horizontale et verticale, afin de limiter les déperditions thermiques de l’enveloppe, notamment avec la réduction des faux plafonds pour la recherche d’inertie ;
  • De décloisonner massivement, en ayant recours aux espaces ouverts afin de limiter l’impact des aménagements intérieurs qui représentent jusqu’à 50% du bilan carbone global pour les immeubles existants ;
  • D’éviter de vitrer inutilement les façades et favoriser l’éclairage naturel, pour réduire les consommations électriques liées à l’éclairage artificiel ;
  • De piloter et réduire les puissances d’éclairage installées ;
  • Le choix des matériaux de construction, en favorisant ceux qui sont moins émetteurs de GES, en optant pour des menuiseries de type bois-aluminium ;
  • L’aménagement intérieur, en choisissant un mobilier sobre en carbone et durable dans le temps pour réduire la fréquence des renouvellements.

De plus, les mesures d’isolation thermique et de compacité améliorent également l’isolation phonique pour le confort des salariés.

Les principales normes et règles à respecter dans l’aménagement des bureaux tertiaires :

  • Sécurité incendie : extincteurs, voies de dégagement et issues de secours, résistance au feu intégrée ;
  • Éclairage de sécurité : éclairages d’évacuation voire anti-panique selon les normes ERT et ERP (sauf si moins de 20 salariés) ;
  • Éclairage des locaux : l’espace de travail doit avoir des vitres transparentes qui laissent pénétrer la lumière naturelle et permettent de voir dehors. La lumière artificielle vient en complément (500 lux recommandés) ;
  • Restauration : il faut installer un espace de restauration équipé si plus de 25 personnes souhaitent manger au bureau ;
  • Surface de travail : une surface de travail aux normes, c’est 10 m2 pour un salarié, 11 m2 dans un bureau collectif et 15 m2 dans un espace bruyant, avec un mobilier de bonne qualité (normes NF et ISO) ;
  • Sanitaires : 1 cabinet d’aisance et 1 urinoir pour 20 hommes, 2 cabinets d’aisance pour 20 femmes avec éventuellement des toilettes mixtes ;
  • Accès à l’espace de travail – Circulation – Aération : tous les ERP doivent être accessibles aux personnes handicapées, les largeurs des voies de circulation vont jusqu’à 1,60 m pour une circulation en double sens, le débit d’air neuf minimal doit être de 25 m3/heure par personne

Coût global partagé et Coûts différés de l’immobilier tertiaire

Il s’agit d’anticiper, lors de la conception d’un ouvrage, les difficultés et les coûts de son fonctionnement, de son entretien et de son maintien en bon état d’usage et d’adéquation à ses fonctions. La notion de coût global élémentaire implique, au-delà du coût de l’investissement, la prise en compte de l’exploitation-maintenance ultérieure du bâtiment en termes de « facilité » et de « coûts différés techniques ».

Autrement dit, cette définition pose le problème du « futur » de l’immeuble en termes d’économie technique globale.

L’immeuble de bureaux est un bâtiment qui héberge de personnes et reçoit du public : il répond donc à des normes spécifiques (ERP, ERT, HQE et BREEAM).

À la différence des bâtiments d’activité où le process guide la conception, dans le tertiaire, l’exigence est plutôt standardisée avec un niveau de qualité élevé. On souhaite plus de confort thermique, plus de confort acoustique pour le bien-être des salariés.

Les bureaux sont « habités » toute une journée et se doivent donc d’être un minimum esthétique – pour une question d’image de marque vis-à-vis des clients mais également pour améliorer la qualité de vie au travail et par extension, la productivité des collaborateurs. Le « space planning » répond à cette problématique.

Les bâtiments tertiaires sont de plus en plus esthétiques, puisqu’ils reflètent également l’image de marque des clients. En conséquence, le design architectural prend une place de plus en plus importante.

On distingue plusieurs types de bâtiments tertiaires dans l’univers professionnel selon sa fonction :

  • Le bâtiment tertiaire à vocation commerciale ou marketing, qui représente une réelle vitrine pour l’entreprise et qui va être visible du grand public.
  • Le bâtiment tertiaire fonctionnel en connexion avec un bâtiment d’activité, qui, généralement en zone industriel, va s’implanter parfaitement dans le tissu économique de la zone d’implantation.
  • Le bâtiment tertiaire à fonction de « Direction générale » : sièges sociaux, centres directionnels et administratifs de grandes entreprises, des administrations publiques ainsi que des entreprises à fort besoin d’image.
  • Le bâtiment tertiaire à fonction de « Back-office » : elles regroupent l’ensemble des entreprises qui effectuent de la gestion de données pour des tiers, ainsi que les services déconcentrés de gestion administrative sans véritable contact avec la clientèle.
  • Le bâtiment tertiaire à fonction de « Recherche & Développement » : en connexion ou en « in situ » avec les technopôles. Les technopôles sont composés à la fois d’opérations de bureaux purs et de bureaux liés. Les programmes immobiliers spécifiques du type « salle blanche » ou laboratoire adossé à du bureau sont aussi à prendre en compte.
  • Le bâtiment tertiaire à fonction de « Accueil du public et proximité » : lié à la densité résidentielle et à une demande locale, cela regroupe toutes les offres en services de cette nature, ainsi que les agences de proximité de grandes entreprises ou des administrations.

Chaque type de bâtiment conditionne la conception et la construction. Bien-entendu, les bâtiments tertiaires peuvent rassembler plusieurs de ces modalités.

Il faut tenir compte également de la modalité financière : s’agit-il d’une approche patrimoniale pour la PME qui investit ou d’un Promoteur immobilier qui vise la location via des baux de 3,6, 9 ans ? Cela crée des exigences sur la conception structurelle de l’immeuble de bureaux.

En parallèle, il est nécessaire de prendre en compte la problématique de la pénurie du foncier. La majorité des entreprises souhaitent être en périphérie immédiate du centre urbain, c’est-à-dire, près des villes, mais se rendent compte que le prix des terrains est très élevé. Le coût du bâtiment est donc étroitement liée à celle du foncier.

Les principales caractéristiques de l’immobilier tertiaire

  • Immeubles de moyennes hauteur ne dépassant pas 50 mètres
  • Trames 12 mètres avec couloir central
  • Trames 18 mètres avec 2 petits couloirs avec les communs au milieu : c’est la configuration la plus recherchée par les clients
  • Plateaux de 1000 mètres carrés (50 mètres de longueur), et/ou 2 plateaux de 500 avec ascenseurs au milieu
  • Le critère de modularité est très important avec la possibilité de reconfigurer à moindre coût les espaces
  • Contraintes fortes en termes de confort thermique et phonique et d’économie d’énergie
  • Confort et Bien-être au travail avec l’importance du « space planning » : aménagement de l’environnement intérieur et des commodités (salle à manger, cuisine, salle de sport, détente)
  • Le respect des normes techniques (sécurité, thermique, confort de travail, etc.)
  • L’impact esthétique sur l’environnement extérieur
  • L’impact de la construction en termes de gaz à effet de serre
  • Le choix du foncier avec la proximité des voies de communication, des connexions aux transports communs, des zones commerciales et des lieux de restauration
  • Le coût global intégrant les coûts différés d’exploitation du bâtiment

L’offre technique de Nancy Construction avec le système de construction métallique Inodek répond parfaitement à ces différentes contraintes

  • Très grande modularité d’implantation des bureaux grâce à la longue portée des planchers (travées de 10 à 12 mètres) et à l’absence de retombée de poutres qui permettent tous les types de configuration : plateaux paysagers libres de poteaux (open space) avec 2 fois moins de poteaux que le béton, ou des plateaux cloisonnés selon un schéma de « space planning » spécifique, reconversion ultérieure du bâtiment, etc.
    Avantages de la modularité des plateaux
  • Réduction de la hauteur inter-étage de 40 cm/étage grâce aux planchers minces : on passe de 3,40 m par étage à 3,00 m dalle à dalle).
    Spécifications techniques Bureaux
    Ce qui donne plénum réduit avec une meilleure compacité verticale :
    • surface vitrée moins importantes
    • gain de bardage de façade (significatif à partir de 3 niveaux)
    • gain d’isolation (plénum réduit) et de consommation énergétique (moins de ponts thermiques)
    • Flexibilité et réversibilité ultérieure éventuelle du bâtiment en résidentiel

    Avantages de l'épaisseur des planches réduites

  • Système innovant MVHR de chauffage et de ventilation à récupération de chaleur
  • Résistance au feu intégré évitant l’installation d’équipements complémentaires
  • Réductions des couts cachés et indirects (coûts différés d’exploitation) jusqu’à 20% par rapport aux autres procédés traditionnels de construction ; ce qui est loin d’être négligeable quand le coût de possession se calcule sur 25 à 30 ans.

Arguments pour l’investisseur et le locataire/exploitant qui a besoin de flexibilité pour reconfigurer les espaces de son immeuble de bureaux

  • Délais réduits de construction grâce à l’utilisation d’éléments préfabriqués en acier : pour un chantier de 1000 m2 en R+2, on gagne un délai de 2 mois sur 12 mois, avec moins de déchets, moins de perturbations pour les riverains et la voirie. Ce qui signifié 2 mois de loyers en plus pour le Promoteur immobilier
  • La location de baux 3, 6, 9 ans ne pose aucun problème grâce à la grande souplesse de reconfiguration des bureaux permise par la conception structurelle du bâtiment : l’absence de retombées de poutre et les longues portées libres sans poteaux intermédiaires permettent toutes les configurations de redécoupage des espaces, sans limitation aucune.
  • Réduction du coût des extensions futures
  • Reconversion éventuelle de l’immeuble en résidentiel ou bien 100% recyclable grâce à sa structure en acier

Système INODEK

Le système INODEK est un système de poutres dissymétriques fixées à l’ossature métallique porteuse qui offre le grand avantage d’un plancher mince en évitant les retombées de poutres avec des portées variant de 8 à 12 mètres qui permettent tous les types de configuration : plateaux paysagers libres de poteaux (open space) avec 2 fois moins de poteaux que le béton, ou des plateaux cloisonnés selon un schéma de « space planning » spécifique.

Réglementations Thermiques RT 2012, RT2020, BBC, BEPOS

L’objectif de ces réglementations thermiques est de réduire la consommation énergétique des bâtiments dans le but de faire en sorte que les bâtiments neufs produisent, d’ici 2020, plus d’énergie qu’ils n’en consomment pour leur fonctionnement.

Norme ERP, ERT, IGH

Ces normes concernent la sécurité des immeubles tertiaires « habités » par des personnes.

Normes HQE, BREEAM

Ces normes permettent de valoriser les performances environnementales de plusieurs typologies de bâtiments : bureaux, commerces, établissements scolaires, de santé, culturels, centres logistique, espaces hôtelier ou de restauration, laboratoires, etc.